☐ Precio
¿El precio total y la moneda están claramente definidos?
CHECKLIST DEL COMPRADOR
Checklist antes de comprar una casa o apartamento en Uruguay
Encontraste una propiedad que te gusta. Antes de entregar una seña o asumir un compromiso importante, conviene comprobar que tenés claras las piezas esenciales de la operación: qué estás comprando, quién puede vender, qué dicen los títulos, cuánto dinero necesitás y qué queda pendiente antes de escriturar.
No necesitás convertirte en escribano para comprar bien. Necesitás saber qué preguntas hacer y qué puntos deben quedar revisados profesionalmente antes de avanzar.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Qué conviene tener claro antes de comprometerte?
Como mínimo: qué propiedad comprás, quién puede venderla, qué documento vas a firmar, qué resultado tiene el estudio de títulos, si existen deudas o afectaciones, cuánto vas a gastar en total, si hay obras o diferencias documentales y cómo se financia y se escriturará la operación.
Si alguno de esos puntos depende todavía de una revisión, lo prudente es que esa situación quede identificada antes de entregar dinero o asumir una obligación difícil de revertir.
1 · ANTES DE ENTREGAR DINERO
¿Sé exactamente qué estoy firmando?
El primer control ocurre antes de la escritura: cuando aparece una reserva, seña, boleto o compromiso.
☐ Dinero entregado
¿Sé en qué concepto se entrega y cuándo se devuelve o se pierde?
☐ Plazos
¿Hay tiempo suficiente para títulos, préstamo, certificados y escritura?
☐ Condiciones
¿Está previsto qué ocurre si aparecen problemas de títulos o financiación?
ANTES DE COMPROMETERTE
Qué revisar antes de entregar una seña →
Diferencias entre seña, reserva, boleto y compromiso →
Diferencias entre seña, reserva, boleto y compromiso →
2 · IDENTIFICAR LA PROPIEDAD
¿Sé exactamente qué inmueble estoy comprando?
No alcanza con reconocer la casa, el apartamento o el garaje físicamente.
☐ Padrón
¿La identificación catastral coincide con el inmueble ofrecido?
☐ Unidad
En propiedad horizontal, ¿está clara la unidad que se transmite?
☐ Garaje / box
¿Sé jurídicamente cómo está incorporado ese espacio a la compra?
☐ Superficies y planos
¿La realidad física guarda coherencia con la documentación disponible?
3 · QUIÉN VENDE
¿Está claro quién puede disponer de la propiedad?
Que una persona muestre el inmueble o diga que le pertenece no sustituye la comprobación jurídica.
El escribano debe relacionar títulos e información registral para verificar quién figura como propietario y si existe alguna circunstancia que afecte su posibilidad de vender.
Según el caso también puede haber que estudiar sucesiones, estados civiles, poderes, representaciones u otros antecedentes.
4 · TÍTULOS
¿El escribano estudió la historia jurídica del inmueble?
Comprar bien no consiste en mirar solamente la última escritura.
☐ Antecedentes
¿Se reconstruyó la cadena de transmisiones relevante?
☐ Legitimación
¿Quienes intervinieron anteriormente podían hacerlo válidamente?
☐ Observaciones
¿Existe algún punto que deba subsanarse antes de avanzar?
☐ Resultado
¿Entiendo, en términos simples, qué concluyó el estudio?
5 · CERTIFICADOS Y REGISTROS
¿Se pidió la información necesaria antes de comprar?
La Dirección General de Registros brinda información certificada sobre actos inscriptos respecto de inmuebles y personas. Esa información debe ser interpretada dentro del estudio notarial.
☐ Inmueble
¿Se investigaron los actos inscriptos que afectan al padrón?
☐ Personas
¿Se controlaron las afectaciones personales relevantes?
☐ Embargos
¿Aparece alguna inscripción que deba analizarse?
☐ Interdicciones
¿Existe alguna limitación que afecte la capacidad de disponer?
6 · DOCUMENTACIÓN
¿Está claro qué debo aportar yo y qué obtiene o controla el escribano?
Separar estas dos cosas evita que el comprador crea que tiene que conseguir por su cuenta todos los certificados y antecedentes.
El cliente puede tener que aportar documentación personal, antecedentes que estén en su poder, datos del negocio o información específica.
El escribano, por su parte, obtiene y controla documentación jurídica, registral, catastral, tributaria y técnica según el caso.
7 · CONSTRUCCIONES Y REGULARIDAD
¿La realidad construida coincide con la documentación?
Una ampliación, cerramiento o reforma puede requerir controles adicionales antes de vender.
☐ Obras
¿Hay construcciones o ampliaciones que no aparecen claramente documentadas?
☐ BPS
¿La situación de las construcciones requiere certificado especial u otro control?
☐ Caracterización
¿Corresponde revisar o actualizar la caracterización urbana?
☐ Técnico
¿Es necesaria la intervención de arquitecto, ingeniero o agrimensor?
8 · TRIBUTOS Y DEUDAS DEL INMUEBLE
¿Está controlada la situación tributaria de la propiedad?
Antes de escriturar hay que revisar los tributos y constancias que correspondan según la operación y la ubicación del inmueble.
Contribución Inmobiliaria y otros tributos vinculados al inmueble forman parte de los controles previos y pueden exigir estar al día o recibir un tratamiento determinado al momento de la compraventa.
TRIBUTOS DEL INMUEBLE
Contribución Inmobiliaria y otros tributos en la compraventa →
9 · PRESUPUESTO TOTAL
¿Tengo dinero para comprar o solamente para pagar el precio?
El precio del inmueble es la cifra más grande, pero no es la única.
☐ Honorarios
¿Tengo claro cuánto cobra el escribano y qué incluye su trabajo?
☐ ITP
¿Conozco el impuesto que corresponde al comprador?
☐ Gastos
¿Presupuesté certificados, registros y demás costos de la operación?
☐ Financiación
Si hay préstamo, ¿sumé tasación, hipoteca, seguros y cargos bancarios?
10 · IMPUESTOS DEL VENDEDOR
¿Hay obligaciones del vendedor que inciden en el cierre?
El comprador paga sus propios costos, pero el escribano también debe contemplar las obligaciones tributarias que corresponden al vendedor.
Entre ellas puede aparecer el IRPF por incremento patrimonial, dependiendo del caso. Aunque económicamente sea un impuesto del vendedor, su liquidación y retención forman parte del trabajo necesario para cerrar correctamente la operación.
IMPUESTOS DEL VENDEDOR
Qué pasa con el IRPF del vendedor →
11 · SI ES UN APARTAMENTO
¿Revisé también el régimen de propiedad horizontal?
Comprar un apartamento agrega controles que no aparecen igual en una casa común.
☐ Reglamento
¿Conozco las reglas y obligaciones principales del edificio?
☐ Gastos comunes
¿Sé cuánto se paga y si existen deudas o gastos extraordinarios?
☐ Plano de PH
¿La unidad y sus anexos están correctamente individualizados?
☐ Obras del edificio
¿Hay reparaciones importantes aprobadas o previstas?
SI COMPRÁS UN APARTAMENTO
Qué revisar al comprar un apartamento en propiedad horizontal →
12 · SI HAY PRÉSTAMO
¿La compra depende de financiación y está contemplado?
Una preaprobación no garantiza automáticamente el préstamo final ni que cualquier propiedad sea aceptada como garantía.
☐ Preaprobación
¿Sé aproximadamente cuánto puedo financiar?
☐ Tasación
¿La propiedad fue o será evaluada por la institución?
☐ Condición de financiación
¿Qué pasa si el banco no presta o presta menos?
☐ Hipoteca
¿Conozco los gastos y plazos adicionales de la garantía?
COMPRA FINANCIADA
Qué revisar al comprar con préstamo hipotecario →
13 · ANTES DEL DÍA DE LA FIRMA
¿Está todo pronto para preparar la escritura?
Cuando llegás a esta etapa, la mayor parte de los controles importantes deberían estar encaminados o resueltos.
☐ Títulos estudiados
La historia jurídica fue revisada y no quedan dudas relevantes sin tratar.
☐ Certificados
La información necesaria fue obtenida y controlada.
☐ Precio y pago
Está claro cómo y cuándo se paga el saldo.
☐ Entrega
Está coordinado cuándo se entregan llaves y posesión según lo pactado.
PREPARACIÓN
Cómo se prepara una escritura de compraventa →
14 · FIRMA E INSCRIPCIÓN
¿Entiendo qué pasa el día de la escritura y qué ocurre después?
La compra no termina en el momento en que todos levantan la lapicera.
☐ Día de la firma
Lectura, asentimiento, pago, firmas y autorización del escribano.
☐ Después de firmar
Copia, tributos y preparación de la presentación registral.
☐ Registro
Presentación, calificación y eventual subsanación de observaciones.
☐ Título final
Entrega de la copia con el circuito registral correctamente cerrado.
15 · ÚLTIMO CONTROL
¿Hay algo que estoy dando por supuesto?
Muchas dificultades nacen de una frase aparentemente inocente: “supuse que…”
Supuse que el garaje estaba incluido. Supuse que el vendedor era el único propietario. Supuse que la obra estaba regularizada. Supuse que el banco me iba a prestar. Supuse que la seña se devolvía.
Antes de comprometerte, cualquier supuesto que pueda cambiar tu decisión debería convertirse en una pregunta y, cuando corresponda, en una verificación documental.
REPASÁ LOS RIESGOS MÁS COMUNES
Errores frecuentes al comprar una casa o apartamento →
CHECKLIST EXPRESS
Si sólo vas a recordar 10 preguntas, que sean estas
Una versión corta para guardar antes de avanzar con una propiedad.
1
¿Qué documento estoy por firmar y qué me obliga a hacer?
2
¿Quién figura como propietario y puede vender?
3
¿Mi escribano estudió los títulos?
4
¿Hay embargos, interdicciones u otras afectaciones?
5
¿La propiedad física coincide con planos y Catastro?
6
¿Hay obras, deudas o regularizaciones pendientes?
7
¿Cuánto voy a gastar en total además del precio?
8
Si hay préstamo, ¿qué pasa si no se aprueba como espero?
9
¿Cuándo se paga, se firma y se entregan las llaves?
10
¿Qué trámite queda después de la firma hasta recibir mi título?
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas antes de comprometerte con una propiedad
Idealmente cuando encontraste la propiedad y antes de entregar una seña o firmar un documento que te comprometa.
No. Hay documentación que puede aportar el cliente y otra información jurídica, registral, catastral o tributaria que obtiene y controla el escribano.
No. El estudio de títulos analiza también antecedentes relevantes de la historia jurídica del inmueble.
Debe analizarse su situación concreta. Puede requerir controles ante Catastro, BPS, Intendencia y eventualmente intervención técnica.
No. Además del precio existen honorarios, impuestos, certificados y otros gastos que pueden variar según la operación.
La intervención bancaria agrega controles propios de la financiación, pero no sustituye el estudio notarial de títulos y documentación.
No. Después continúan tareas tributarias, expedición de la copia, presentación registral, calificación e inscripción definitiva.
GUÍA MADRE
Cómo comprar una casa o apartamento en Uruguay
¿Querés ver cómo encaja todo esto dentro del proceso completo?
Este checklist responde qué conviene revisar antes de comprometerte. La guía madre explica, paso a paso, cómo transcurre toda la compra desde el comienzo hasta la escritura y la inscripción.
ANTES DE COMPROMETERTE
No necesitás tener todas las respuestas: necesitás que ninguna pregunta importante quede sin revisar
Puedo estudiar la propiedad, ordenar la documentación y explicarte en lenguaje claro qué está bien, qué falta y qué conviene resolver antes de que entregues dinero o firmes.
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