Venta de inmueble
La enajenación puede generar una renta gravada si existe una diferencia positiva según las reglas fiscales.
IRPF E INCREMENTO PATRIMONIAL
¿Qué pasa con el IRPF del vendedor en una compraventa?
Cuando una persona física residente vende un inmueble en Uruguay, puede corresponder IRPF por incremento patrimonial. No se trata de un impuesto sobre el precio total de venta, sino sobre la renta o ganancia fiscal determinada de acuerdo con la normativa.
La forma de calcular esa renta cambia según cuándo se adquirió el inmueble y según el criterio que corresponda aplicar. En la compraventa, el escribano actúa como agente de retención.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Cuándo paga IRPF el vendedor de un inmueble?
Puede corresponder cuando la venta genera una renta por incremento patrimonial. En líneas generales, esa renta se determina comparando el valor de venta con el costo fiscal actualizado del inmueble y otros conceptos admitidos por la normativa.
Sobre la renta computable resultante se aplica una tasa del 12%. El escribano interviniente retiene el impuesto, lo vierte a DGI y presenta la declaración jurada correspondiente.
QUÉ GRAVA
¿Qué significa “incremento patrimonial”?
Es la renta originada por una transmisión patrimonial, como una compraventa, permuta, donación, dación en pago u otros negocios que transmiten derechos.
Promesa de enajenación
Determinadas promesas también pueden generar el hecho gravado.
Cesión de promesa
La cesión de promesa de enajenación de inmueble también puede quedar comprendida.
Otros negocios
La normativa incluye otras transmisiones patrimoniales según la naturaleza del acto.
CÓMO SE CALCULA
¿El IRPF es 12% del precio de venta?
No. Esta es una de las confusiones más frecuentes.
La tasa es 12%, pero se aplica sobre la renta computable. Para inmuebles adquiridos con posterioridad al 1.º de julio de 2007, la regla general es utilizar el criterio real.
En términos simples, se toma la diferencia entre el valor de enajenación —con los límites legales— y el costo fiscal actualizado del inmueble, al que pueden sumarse el ITP del vendedor y determinadas mejoras actualizadas cuando cumplen los requisitos fiscales.
FECHA DE ADQUISICIÓN
La fecha en que compraste el inmueble puede cambiar el cálculo
DGI distingue entre inmuebles adquiridos antes y después del 1.º de julio de 2007.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Fecha de adquisición | Criterio aplicable | Qué significa |
|---|---|---|
| Antes del 1.º/07/2007 | Puede existir opción entre criterio real y ficto. | Se compara cuál corresponde o resulta más conveniente según el caso. |
| Después del 1.º/07/2007 | Criterio real. | La renta se determina según costo fiscal actualizado y demás conceptos admitidos. |
CRITERIO FICTO
¿Qué es el criterio ficto?
Para inmuebles urbanos adquiridos antes del 1.º de julio de 2007, DGI permite optar por un criterio ficto en determinadas condiciones.
En ese criterio, la renta computable se determina como el 15% del precio de venta o del valor real de Catastro, el que resulte mayor.
Luego, sobre esa renta computable se aplica la tasa del 12% de IRPF.
CRITERIO REAL
¿Qué se toma en cuenta para calcular la renta real?
La normativa permite descontar determinados conceptos para llegar a la renta fiscal.
Costo de adquisición actualizado
El valor de compra se actualiza conforme a la variación de la Unidad Indexada dentro del período previsto legalmente.
ITP del vendedor
El ITP que correspondió al enajenante integra los conceptos que pueden considerarse en la determinación del costo fiscal.
Mejoras documentadas
Determinadas mejoras incorporadas al inmueble pueden computarse si cumplen los requisitos fiscales y documentales.
Valor de venta
El valor considerado no puede ser inferior al valor real vigente fijado por Catastro cuando la normativa así lo establece.
EXONERACIÓN POR VIVIENDA PERMANENTE
¿Puede quedar exonerado el IRPF si vendés tu vivienda habitual?
Sí, pero no alcanza con que sea “la casa donde vivís”. La exoneración exige cumplir conjuntamente varias condiciones.
✓
Vivienda permanenteTanto la vivienda que se vende como la nueva deben tener ese destino.
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Límite de valor de la vivienda vendidaEl valor no puede superar 1.200.000 UI.
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Reinversión mínimaAl menos 50% del producto de la venta debe destinarse a comprar la nueva vivienda permanente.
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PlazoEntre venta y compra no puede mediar más de 12 meses.
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Límite de la nueva viviendaEl valor de adquisición de la nueva vivienda no puede superar 1.800.000 UI.
QUÉ HACE EL ESCRIBANO
¿Quién calcula y retiene el IRPF de la venta?
En la enajenación de inmuebles, el escribano interviniente actúa como agente de retención.
Reconstruye el costo fiscal
Revisa fecha de adquisición, precio de compra y demás antecedentes relevantes para el cálculo.
Determina el criterio
Según la fecha de adquisición, analiza si corresponde criterio real o si existe opción por el ficto.
Calcula la retención
Determina el IRPF correspondiente según la renta computable.
Declara y paga
Retiene el impuesto, lo vierte a DGI y presenta la declaración jurada dentro del plazo aplicable.
PLAZO
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
DGI establece que, en las enajenaciones de inmuebles, el pago debe efectuarse dentro de los 15 días corridos contados desde el día siguiente al otorgamiento.
La retención se realiza en la misma oportunidad que la correspondiente al ITP.
En la práctica, el escribano integra este cálculo dentro de la preparación tributaria de la compraventa y coordina ambos impuestos.
NO CONFUNDIR CON ITP
IRPF e ITP son impuestos distintos
Los dos pueden aparecer en la misma compraventa, pero gravan cosas diferentes.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Impuesto | Qué grava | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP | La transmisión patrimonial. | Comprador 2% y vendedor 2% en compraventa onerosa. |
| IRPF | La renta o incremento patrimonial derivado de la venta. | El vendedor persona física residente, cuando corresponde. |
PARA ENTENDER EL OTRO IMPUESTO
Qué es el ITP y quién lo paga →
EJEMPLO CONCEPTUAL
Vendés por más de lo que compraste, pero primero hay que actualizar el costo
Imaginemos que compraste una propiedad años atrás y hoy la vendés por un precio mayor.
No se compara simplemente el precio de compra nominal de aquel momento con el precio actual. El costo fiscal se actualiza y pueden incorporarse otros conceptos admitidos por la normativa.
Recién después de determinar la renta fiscal puede calcularse el 12% correspondiente.
ANTES DE FIJAR EL PRECIO
Conviene saber el IRPF antes de cerrar la negociación
Para el vendedor, el impuesto puede incidir en cuánto dinero neto termina recibiendo después de la venta.
Si el inmueble fue adquirido hace muchos años, si hubo mejoras importantes o si puede aplicar una exoneración por vivienda permanente, vale la pena hacer el cálculo antes de aceptar definitivamente el precio.
Eso permite saber cuál es el resultado económico real de la operación y evita descubrir el impuesto cuando ya está todo acordado.
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre IRPF al vender una propiedad
La tasa es 12% sobre la renta computable, no sobre todo el precio de venta. El monto depende del costo fiscal, fecha de adquisición y demás reglas aplicables.
No. El 12% se aplica sobre la renta fiscal determinada de acuerdo con la normativa.
Para inmuebles urbanos adquiridos antes del 1.º de julio de 2007 puede existir opción entre criterio real y criterio ficto.
Determinadas mejoras pueden integrar el costo fiscal si cumplen los requisitos y están adecuadamente documentadas.
Puede existir exoneración por vivienda permanente si se cumplen conjuntamente los límites de valor, reinversión, plazo y demás condiciones legales.
En una enajenación de inmueble, el escribano interviniente actúa como agente de retención, vierte el impuesto y presenta la declaración jurada.
No. El ITP grava la transmisión; el IRPF puede gravar la renta o incremento patrimonial del vendedor.
GUÍA COMPLETA DEL PROCESO
Ver guía completa para comprar
Los impuestos son una parte de la compraventa
Además de IRPF e ITP, el escribano revisa títulos, registros, Catastro, BPS y demás documentación necesaria para preparar la operación.
TU VENTA
Si vas a vender una propiedad, conviene calcular el IRPF antes de cerrar el precio
Con la fecha y precio de adquisición, antecedentes de mejoras y datos de la venta puedo determinar qué criterio corresponde y estimar el impuesto antes de que firmes.
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