Honorarios del escribano
El Arancel Notarial Oficial establece, con carácter general, un honorario del 3% para la compraventa, sujeto a sus reglas de valor base, mínimos y tratamientos especiales.
COSTO TOTAL DE LA COMPRA
¿Qué gastos aparecen además del precio al comprar una propiedad en Uruguay?
El precio de la casa o apartamento es solamente una parte del dinero que necesitás para cerrar la operación. Al comprar pueden aparecer honorarios notariales, IVA, aporte notarial, ITP, información registral y otros gastos que dependen de las características concretas del inmueble.
No todos los gastos aparecen en todas las compraventas. Por eso conviene pedir un estimativo antes de entregar una seña o comprometer todo tu presupuesto.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Qué tiene que pagar el comprador además del precio?
En una compraventa común, el comprador debe prever como mínimo honorarios notariales, IVA sobre los servicios profesionales, el aporte notarial correspondiente, su 2% de ITP y los gastos de información y documentación necesarios para la operación.
Después pueden aparecer otros costos según el caso: hipoteca o préstamo, técnicos, regularizaciones, planos, caracterización urbana, certificados adicionales o comisión inmobiliaria si intervino una agencia.
GASTOS HABITUALES
Los principales conceptos que conviene presupuestar
Estos son los rubros que más frecuentemente aparecen cuando una persona compra una casa o apartamento.
IVA sobre honorarios
Los servicios profesionales se encuentran gravados a la tasa básica de IVA, actualmente 22%, salvo excepciones legales que no son las habituales en una compraventa inmobiliaria.
Aporte notarial
Existe un aporte a la Caja Notarial vinculado a la actividad profesional. La tasa personal vigente para escribanos es 19% y puede aparecer discriminada en el presupuesto notarial.
ITP del comprador
El comprador soporta un 2% de ITP sobre el monto imponible determinado según la normativa tributaria.
HONORARIOS NOTARIALES
¿El honorario del escribano siempre es 3% del precio?
El 3% es la regla general del Arancel para una compraventa, pero el cálculo técnico no siempre consiste simplemente en multiplicar el precio por 3%.
El Arancel Notarial Oficial establece reglas para determinar el valor base, mínimos y situaciones especiales. Por ejemplo, en inmuebles puede ser necesario comparar el precio con el valor real actualizado, y existen tratamientos particulares cuando hubo una promesa o cesión previa.
Por eso, dos operaciones con el mismo precio pueden no terminar teniendo exactamente la misma estructura de honorarios.
HONORARIOS EN DETALLE
Cuánto cobra un escribano por una compraventa →
ITP
El comprador también paga su parte del ITP
En una compraventa onerosa, el adquirente paga 2% y el vendedor paga otro 2%. Son obligaciones separadas.
Para inmuebles, la base no es simplemente el precio acordado. El impuesto se determina a partir del valor real catastral actualizado de acuerdo con la normativa aplicable.
El escribano calcula el monto, actúa como agente de retención y percepción y realiza la declaración y el pago ante DGI.
IMPUESTO EN DETALLE
Qué es el ITP y quién lo paga →
INFORMACIÓN Y CERTIFICADOS
También hay gastos para obtener información registral
Antes de escriturar el escribano solicita información del Registro de la Propiedad, Actos Personales y, cuando corresponde, otros registros.
Registro de la Propiedad
Permite conocer titularidades, antecedentes e inscripciones que afectan el inmueble.
Actos Personales
Permite controlar interdicciones, embargos generales, poderes y otras situaciones personales relevantes.
Otros certificados
Según la historia del inmueble pueden ser necesarios certificados adicionales, por ejemplo vinculados con personas jurídicas.
Los aranceles de estos certificados pueden variar, por lo que conviene calcularlos con los valores vigentes al momento de la operación.
GASTOS QUE DEPENDEN DEL INMUEBLE
Algunas propiedades generan gastos que otras no tienen
Acá es donde un presupuesto genérico puede quedarse corto.
Arquitecto o agrimensor
Puede ser necesario si existen diferencias de superficies, ampliaciones, problemas de planos o una caracterización urbana pendiente.
Regularización de obras
Una construcción no declarada puede generar trámites, aportes y honorarios técnicos adicionales.
Planos y documentación técnica
Puede haber costos para obtener copias, realizar mensuras, modificar planos o preparar documentación nueva.
Certificaciones especiales
Dependiendo del inmueble pueden aparecer trámites ante BPS, Catastro, Intendencia u otros organismos.
SI COMPRÁS CON PRÉSTAMO
Una hipoteca puede sumar gastos propios
Cuando la compra se financia con un banco, no solo existe la compraventa: normalmente también se instrumenta una garantía hipotecaria.
Eso puede generar honorarios notariales adicionales, gastos registrales, tasaciones, comisiones o cargos de la institución financiera y otros costos previstos en el crédito.
Por eso una persona que compra al contado y otra que compra el mismo inmueble con financiación pueden necesitar presupuestos muy diferentes.
INMOBILIARIA
¿La comisión inmobiliaria también va aparte?
Si en la operación intervino una inmobiliaria o corredor y existe una comisión pactada a cargo del comprador, ese importe también debe sumarse al presupuesto total.
No es un gasto notarial ni un impuesto. Surge de la relación contractual con la inmobiliaria y debe analizarse por separado.
Por eso, cuando calculás cuánto dinero necesitás, conviene distinguir claramente precio del inmueble, gastos notariales, impuestos y comisión inmobiliaria.
QUÉ NO ES GASTO DEL COMPRADOR
No todo lo que aparece en la operación te corresponde pagarlo
Algunos impuestos y deudas pueden corresponder al vendedor, aunque el escribano los controle dentro de la misma compraventa.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Precio del inmueble | Sí | Lo recibe |
| ITP | 2% propio | 2% propio |
| Honorarios de su escribano | Habitualmente sí | Depende de la intervención profesional correspondiente |
| IRPF por incremento patrimonial | No | Puede corresponder, según el caso |
| Deudas anteriores del padrón | Deben quedar aclaradas en la operación | Las que correspondan deben resolverse según su naturaleza |
EJEMPLO PRÁCTICO
El error de llegar con exactamente el dinero del precio
Imaginemos que encontrás una propiedad por USD 200.000 y disponés exactamente de USD 200.000 para la compra.
Aunque puedas pagar el precio, todavía necesitás prever los honorarios notariales, IVA, aporte, ITP, información registral y cualquier otro gasto específico de la operación.
Si además comprás con préstamo, interviene una inmobiliaria o aparece una regularización técnica, el margen necesario aumenta.
ANTES DE LA SEÑA
¿Cuándo conviene pedir el presupuesto de gastos?
Idealmente, antes de comprometer una parte importante de tus ahorros.
Con el precio aproximado, el padrón y algunos datos básicos del inmueble ya se puede preparar una estimación razonable de muchos conceptos.
Después, cuando aparecen los títulos y la documentación completa, el presupuesto puede ajustarse si surgen particularidades de la operación.
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre los gastos al comprar una propiedad
Habitualmente debés prever honorarios notariales, IVA, aporte notarial, tu ITP, información registral y otros gastos específicos que dependen del inmueble o de la financiación.
El Arancel Notarial Oficial establece como regla general un 3% sobre el valor base aplicable, con mínimos y tratamientos especiales según la operación.
Los servicios profesionales se encuentran, como regla general, gravados a la tasa básica de IVA del 22%.
En una compraventa onerosa, el comprador paga 2% sobre el monto imponible determinado para el inmueble.
Sí. La información registral y otros certificados pueden generar aranceles que deben calcularse con los valores vigentes al momento de la operación.
Puede agregar gastos de hipoteca, tasación, registros, honorarios y cargos propios de la institución financiera.
Sí. Saber cuánto dinero necesitás además del precio ayuda a decidir qué propiedad podés comprar sin comprometer todo tu presupuesto.
GUÍA COMPLETA DEL PROCESO
Ver guía completa para comprar
El costo es solamente una parte de comprar con seguridad
Además de presupuestar, conviene revisar títulos, certificados, Catastro, BPS y documentación antes de asumir compromisos importantes.
TU PRESUPUESTO
Antes de decidir cuánto podés pagar por una propiedad, calculá cuánto necesitás para cerrar la compra
Con el precio, padrón y datos básicos de la operación puedo prepararte un estimativo de honorarios, impuestos y gastos para que sepas con qué margen contar.
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