Precio de la operación
Se considera el valor que las partes asignan a la compraventa.
HONORARIOS NOTARIALES EN URUGUAY
¿Cuánto cobro como escribano por una compraventa en Uruguay?
Cuando me preguntan cuánto cobra un escribano por comprar una casa o apartamento, suelo empezar por separar dos cosas: una es mi honorario profesional y otra son los impuestos, aportes y gastos que puede tener la operación. Acá te cuento cómo lo calculo y qué cambia si hay promesa o hipoteca.
Prefiero que antes de avanzar sepas qué estás pagando, por qué lo pagás y qué trabajo hay detrás de la escritura.
RESPUESTA RÁPIDA
En una compraventa, el Arancel Notarial parte de una tasa del 3%
En una compraventa inmobiliaria, el Arancel Notarial Oficial establece como regla general un honorario del 3% sobre el valor base. En inmuebles, ese valor base se determina tomando el mayor entre el valor asignado por las partes y el valor real de Catastro vigente a los efectos del ITP.
En mi caso, antes de darte un número cerrado prefiero mirar la operación concreta, porque puede haber una promesa previa, una hipoteca, un mínimo arancelario o un régimen especial que cambie el cálculo.
SI YA TENÉS UNA PROPIEDAD EN VISTA
Decime el precio y cómo pensás comprarla
Si es una compra directa, con promesa o con préstamo hipotecario, puedo orientarte sobre qué conceptos deberías prever.
1 · COMPRAVENTA DEFINITIVA
¿Sobre qué valor calculo mis honorarios?
Esta es una de las preguntas que más me han hecho. El porcentaje por sí solo no alcanza: primero hay que saber sobre qué base se aplica.
Valor real de Catastro
Para inmuebles también se compara con el valor real vigente a los efectos del ITP.
Se toma el mayor
La tasa general del 3% se aplica sobre el mayor de esos valores, salvo que corresponda una regla especial.
Un ejemplo simple
Si comprás un inmueble por USD 100.000 y ese precio es superior al valor real de Catastro aplicable, el honorario base sería USD 3.000.
Después hay que separar el IVA, el aporte a Caja Notarial y los demás gastos o impuestos de la operación. Por eso no me gusta decir que “el escribano cobra 4,23%”: una cosa es mi honorario y otra son los conceptos que se agregan alrededor de ese honorario.
MÁS QUE UNA FIRMA
Lo que incluye mi trabajo cuando comprás un inmueble
En mi experiencia, muchas personas llegan pensando que el honorario se paga por “hacer la escritura”. En realidad, la escritura es el final visible de bastante trabajo previo.
LO QUE PREFIERO SEPARAR
Honorario, IVA, aporte y gastos no son lo mismo
Cuando preparo un presupuesto me gusta que cada concepto quede identificado. Así podés entender qué corresponde a mi trabajo profesional y qué corresponde a obligaciones o gastos de la operación.
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Honorario profesionalEn la compraventa, la regla general del Arancel es 3% sobre el valor base aplicable.
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IVALos servicios personales están gravados a la tasa básica del 22%.
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Aporte a Caja NotarialActualmente la tasa de aportación del escribano es 19% del honorario arancelario. En mis presupuestos lo muestro separado para que sepas de dónde sale cada cifra.
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Gastos e impuestos de la compraITP, información registral, inscripciones y otros conceptos dependen de la operación y no deben confundirse con el honorario.
2 · PROMESA DE COMPRAVENTA
¿Qué pasa con mis honorarios si primero firmás una promesa?
Cuando me consultan por una promesa, suelo aclarar que no conviene verla como un papel aislado: puede ser la primera etapa del negocio que después termina en la compraventa definitiva.
La promesa parte del 50% de la tasa del acto definitivo
Para una futura compraventa cuya tasa es 3%, eso lleva normalmente a una tasa del 1,5%, con las particularidades que correspondan.
Hay una regla específica
Cuando la promesa se instrumenta en documento privado que se presenta a inscribir en la Sección Promesas, el honorario comprende autenticación de firmas y protocolización, no puede superar el 1,5% del precio y no se compara con el valor real ni rige el mínimo general.
Lo pagado puede imputarse
Si el mismo escribano interviene en el acto definitivo dentro de los 12 meses, lo pagado por el contrato preliminar se imputa a cuenta, respetando los mínimos previstos por el Arancel.
Cómo me gusta explicarlo
En vez de decirte simplemente “pagás 1,5% ahora y 1,5% después”, prefiero revisar cómo se instrumentó la promesa, cuándo se otorgó y quién intervino. Con esos datos te puedo decir cómo juega el honorario de la etapa definitiva.
3 · COMPRAVENTA CON HIPOTECA
¿Y si comprás con préstamo hipotecario?
Acá es donde más prefiero evitar fórmulas automáticas. Una compraventa y una hipoteca son actos diferentes, pero el honorario de la hipoteca puede depender de cómo está vinculada jurídicamente con la compra.
Puede corresponder la mitad del honorario accesorio
Cuando la hipoteca garantiza obligaciones que emergen del propio acto de enajenación, el Arancel prevé cobrar el contrato principal y la mitad del accesorio.
No siempre aplica esa reducción
La propia AEU aclara que si en la compraventa se da carta de pago por el precio y luego el inmueble se hipoteca para garantizar un préstamo, esa regla del 50% no necesariamente resulta aplicable.
Puede haber reglas particulares
Si interviene una institución financiera, pueden existir honorarios de profesionales designados por la institución y reducciones o tratamientos específicos que conviene mirar caso a caso.
NO TODAS LAS OPERACIONES SON IGUALES
Si me pasás los datos básicos, puedo ayudarte a ordenar el cálculo
Precio aproximado, si hubo promesa y si existe financiación. Con eso ya puedo entender mejor qué tipo de operación estás evaluando.
MÍNIMOS Y CASOS ESPECIALES
¿Siempre alcanza con multiplicar por 3%?
No. Y por eso, en mi caso, no me gusta presupuestar una compraventa mirando solamente una calculadora.
PREGUNTAS QUE ME HAN HECHO
Dudas frecuentes sobre cuánto cobra un escribano
La regla general del Arancel Notarial para una compraventa inmobiliaria es 3% sobre el valor base aplicable. Después deben distinguirse IVA, aporte a Caja Notarial y los gastos e impuestos propios de la operación.
Depende del acto que documente la escritura. Si se trata de una compraventa de inmueble, parto de las reglas arancelarias de la compraventa; si hay además promesa, hipoteca u otro acto, reviso cómo incide en el cálculo.
No conviene presentarlo de esa manera. El 3% corresponde al honorario base según la regla general del Arancel. El IVA y el aporte notarial son conceptos distintos que prefiero mostrar separados en el presupuesto.
No necesariamente. Si el mismo escribano interviene en el contrato preliminar y luego en el definitivo dentro del plazo previsto por el Arancel, lo pagado puede imputarse a cuenta. Hay que revisar cómo se instrumentó la promesa y cuándo se otorgó.
No. La respuesta depende de cómo se vincule la hipoteca con la compraventa y de si garantiza obligaciones surgidas del propio negocio o un préstamo independiente. También puede haber reglas particulares cuando interviene una institución financiera.
Normalmente empiezo por el precio aproximado, el tipo de inmueble, si hubo promesa y si la compra será al contado o con financiación. Con eso puedo ubicar mejor la operación y decirte qué otros datos necesito.
Mis honorarios se ajustan al Arancel Notarial vigente de la Asociación de Escribanos del Uruguay. Cada operación puede tener particularidades, por eso al presupuestar un caso concreto verifico los valores y reglas aplicables en ese momento.
GUÍA COMPLETA
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¿Querés ver todo el proceso de compra paso a paso?
Esta página se concentra en mis honorarios y en cómo puede variar el cálculo según la operación. Si querés ver el recorrido completo —desde que encontrás una casa o apartamento y evaluás una seña hasta los controles notariales, los costos y la escritura— podés volver a la guía principal para compradores.
TU COMPRAVENTA
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Me contás el precio aproximado y si la compra es directa, con promesa o con hipoteca. Prefiero que conozcas los honorarios y los demás costos antes de que avances, no cuando ya estás sentado para firmar.