Una promoción puede atraer. El costo real importa más
Precios, crédito hipotecario y vivienda promovida: qué conviene conocer antes de reservar una propiedad.
No todo lo que se anuncia está incluido
Las ferias pueden concentrar buenas alternativas. La elección debería apoyarse en un presupuesto completo y un contrato comprensible.
Ingresos en pesos, precios en dólares
El precio suele publicarse en dólares mientras muchos hogares cobran en pesos. El ahorro previo y el tipo de cambio pueden condicionar la capacidad de compra.
El ahorro previo varía
No existe una cifra única para todos los bancos. Las condiciones dependen del producto, el perfil de crédito y el valor de tasación del inmueble.
Precio acordado y valor bancario
Si el banco tasa por debajo del precio, el comprador puede necesitar más fondos propios. La preaprobación personal no garantiza la aprobación de la vivienda.
Mirar toda la vida del crédito
Las condiciones de plazo, interés, seguros y unidades de cuenta influyen. En un préstamo en UI, las cuotas en pesos se ajustan con el valor de esa unidad.
La reserva merece una revisión
Plazos, entrega, consecuencias de no obtener el préstamo y devolución de la seña deberían estar claros antes de firmar o pagar.
Del precio que ves al costo que realmente asumís
Antes de elegir en una feria inmobiliaria, conviene pasar del mensaje comercial al presupuesto completo.
Exoneraciones que conviene verificar
La Ley 18.795 y su reglamentación prevén beneficios fiscales para proyectos promovidos. En la primera transmisión, el ITP puede estar exonerado para ambas partes si se cumplen los requisitos y plazos.
También existen beneficios condicionados de IRPF sobre determinadas rentas de alquiler. No significan que toda venta posterior esté libre de impuestos: la futura reventa se analiza separadamente.
Antes de mirar la cuota, calculá el dinero inicial.
Necesitás cubrir la entrega, la eventual diferencia entre precio y préstamo aprobado, y los gastos de formalización. Una aprobación bancaria no sustituye ese cálculo.
Tres partidas que no conviene olvidar
Trabajo notarial y escritura
El arancel general de compraventa toma como referencia el 3% del precio, más IVA, sujeto al régimen y mínimos aplicables. Una hipoteca puede generar otras actuaciones y gastos.
Revisar si corresponde exoneración
En la compraventa común gravada, el comprador tributa en general el 2% sobre la base fiscal actualizada. La primera transmisión de vivienda promovida puede estar exonerada bajo condiciones.
Certificados, timbres y registros
Se determinan según el inmueble y el negocio. Si hay crédito hipotecario, también deben considerarse tasación, seguros, gastos bancarios y formalización de la garantía.
Conocé los detalles de la compraventa
Si ya encontraste un inmueble, estas guías te ayudan a llegar mejor informado a la reserva.
Preguntas para comprar con criterio
Puede ser una buena oportunidad si el precio y las condiciones son convenientes. Antes de reservar, verificá la documentación del proyecto, la financiación, los plazos y el costo total.
No existe un porcentaje único aplicable a todas las operaciones. Depende de la institución, el producto, la tasación, el perfil de crédito y los fondos propios que la persona pueda acreditar.
La primera enajenación puede acceder a exoneración para vendedor y comprador cuando se cumplen la declaratoria promocional, los plazos y demás requisitos del régimen. No corresponde asumir la exoneración por el solo anuncio.
No. Existen beneficios condicionados sobre determinadas rentas de alquiler, pero una futura reventa debe analizarse separadamente. La exoneración de IRPF no es general ni ilimitada.
En general, el comprador tributa el 2% sobre la base fiscal determinada con el valor real catastral actualizado, y no necesariamente sobre el precio pactado, salvo beneficios o regímenes especiales aplicables.
Honorarios notariales, IVA, certificados, inscripciones, timbres, ITP cuando corresponda y, si hay crédito hipotecario, los gastos y actuaciones asociados a la hipoteca.
Fuentes oficiales: Decreto 355/011 · ANV — Viviendas promovidas · DGI — ITP. Los programas y beneficios deben confirmarse con la documentación y normativa vigentes para cada operación.
Una buena compra comienza antes de la firma.
Soy Marcelo Silva, escribano público. Estudio los títulos, reviso los documentos y te explico los gastos notariales para que sepas qué estás adquiriendo.