Documento de identidad
Se controla la identidad de comprador, vendedor y demás otorgantes o representantes.
EL DÍA DEL OTORGAMIENTO
¿Qué pasa el día de la firma de una escritura de compraventa?
El día de la firma comprador y vendedor no llegan simplemente a “poner una firma”. El escribano identifica a las partes, da lectura a la escritura, recaba su asentimiento, se cumplen los pagos y entregas pactados y, finalmente, el documento es firmado y autorizado.
En Uruguay la lectura de la escritura por el escribano es obligatoria, indelegable e irrenunciable. Después de la lectura, las partes manifiestan su conformidad y recién entonces se firma.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Qué ocurre cuando comprador y vendedor se sientan a firmar?
El escribano verifica nuevamente la identidad y comparecencia de las partes, explica el negocio, lee la escritura en voz inteligible, recaba el asentimiento de los otorgantes y coordina el cumplimiento de los pagos, retenciones y entregas que correspondan.
Después, comprador y vendedor firman la escritura y el escribano la autoriza en último lugar. A partir de ahí comienza la etapa posterior: expedición de la copia, pago de impuestos y presentación para inscripción registral.
PASO 1
Identificar nuevamente a quienes van a firmar
Antes de autorizar, el escribano debe asegurarse de que quienes comparecen son efectivamente las personas que otorgan el negocio.
Capacidad
El escribano debe estar en condiciones de recibir una voluntad válida y consciente.
Representación
Si alguien firma por poder, actúa en la calidad que ya fue controlada durante la preparación.
Sujetos auxiliares
Si el caso requiere testigos, intérprete u otra intervención especial, también deben comparecer.
PASO 2
El escribano lee la escritura
Esta no es una formalidad opcional.
El Reglamento Notarial dispone que toda escritura pública debe ser leída y otorgada conforme a sus reglas. Una vez extendida, el escribano debe leerla en voz inteligible a los otorgantes.
La lectura por el escribano es indelegable e irrenunciable. Terminada la lectura, debe recabar el asentimiento de quienes otorgan el acto.
PASO 3
Las partes prestan su asentimiento
Después de la lectura, comprador y vendedor manifiestan que están de acuerdo con el contenido del instrumento.
Ese asentimiento es el otorgamiento: la expresión de voluntad de quedar jurídicamente vinculados por lo que contiene la escritura.
Si surge un error o una cuestión que todavía debe corregirse, el escribano puede detener el otorgamiento para aclararla antes de que el documento quede autorizado.
PASO 4
Se cumple la forma de pago acordada
El día de la firma también se ejecuta o documenta el pago del precio en la forma que las partes hayan pactado y que corresponda jurídicamente.
Saldo de precio
Si quedaba una suma pendiente, se paga o instrumenta según lo acordado.
Retenciones
Puede retenerse dinero para impuestos, deudas, cancelaciones u otras obligaciones vinculadas con la operación.
Constancias
La escritura deja documentado lo necesario respecto del precio y su forma de cumplimiento.
Financiación
Si existe préstamo o saldo de precio, la firma puede coordinarse con hipoteca u otros documentos asociados.
PASO 5
Puede producirse la entrega material de la propiedad
La entrega de llaves o posesión suele coordinarse con la escritura, aunque depende de lo que las partes hayan pactado.
En muchas operaciones, el vendedor entrega las llaves al comprador una vez cumplido el pago y otorgada la escritura. En otras puede existir una fecha de entrega distinta.
Lo importante es que esa situación esté prevista y no quede librada a una conversación informal de último momento.
PASO 6
Comprador y vendedor firman la escritura
Leída y otorgada la escritura, los otorgantes firman el instrumento.
La reglamentación notarial establece que, una vez leída y otorgada, la escritura es firmada por los otorgantes y por los sujetos auxiliares que intervengan cuando corresponda.
En situaciones especiales —por ejemplo, si una persona no sabe o no puede firmar— existen formalidades específicas y puede requerirse firma a ruego y testigos.
PASO 7
El escribano autoriza la escritura en último lugar
Después de la firma de los otorgantes, el escribano completa la autorización notarial.
La normativa dispone que el escribano firma en último lugar y autoriza con su signo, firma y rúbrica registrados.
Con esa autorización queda concluido el instrumento público matriz que documenta la compraventa.
QUÉ RECIBE EL COMPRADOR
¿Te llevás la escritura original debajo del brazo?
No exactamente. La matriz de la escritura permanece en el Protocolo del escribano.
La normativa notarial prevé que los escribanos expidan a los otorgantes las copias correspondientes de las escrituras autorizadas.
La copia que servirá como título del comprador se prepara para cumplir el circuito posterior, incluida su presentación al Registro cuando corresponda.
QUÉ CONVIENE LLEVAR
¿Qué debería llevar el comprador el día de la firma?
La lista exacta depende de la operación, pero hay algunas cosas que conviene tener coordinadas de antemano.
Documento de identidad
Debe estar disponible para la identificación del otorgante.
Medio de pago coordinado
No conviene improvisar el pago el mismo día. Debe estar previamente acordado y organizado.
Comprobantes necesarios
Si el escribano pidió determinada constancia o documentación, debe estar pronta.
Tiempo para escuchar y preguntar
La firma no debería hacerse con apuro. Hay que escuchar la lectura y aclarar cualquier duda.
QUÉ PUEDE HACER DEMORAR LA FIRMA
A veces el problema aparece el mismo día
Aunque la operación esté preparada, hay situaciones que pueden obligar a postergar el otorgamiento.
Un pago no está disponible
Si no puede cumplirse la forma de pago convenida, la escritura puede no estar en condiciones de otorgarse.
Apareció una nueva observación
Un certificado, deuda o circunstancia sobreviniente puede requerir revisión.
Una parte no está conforme
Si comprador o vendedor no presta asentimiento, no corresponde forzar la firma.
DESPUÉS DE FIRMAR
La operación no termina cuando se levanta la lapicera
Después del otorgamiento todavía hay tareas tributarias, notariales y registrales.
El escribano debe cumplir con declaraciones y pagos de impuestos que correspondan, expedir la copia, preparar la documentación registral y presentar la compraventa para su inscripción.
Es decir: firmar es el cierre entre las partes, pero todavía queda el tramo de consolidación documental y registral de la operación.
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre el día de la firma de una escritura
Sí. El Reglamento Notarial dispone que el escribano debe dar lectura de la escritura en voz inteligible; esa lectura es indelegable e irrenunciable.
Sí. Si algo no se entiende o no coincide con lo acordado, debe aclararse antes de prestar asentimiento y firmar.
Firman los otorgantes y demás sujetos auxiliares cuando corresponde. El escribano autoriza y firma en último lugar.
Frecuentemente sí, pero depende de lo pactado. La fecha de entrega material debe quedar clara en la operación.
No. La matriz queda incorporada al Protocolo del escribano. Se expide la copia notarial correspondiente para el adquirente.
Debe aclararse y, si corresponde, corregirse antes de firmar. El otorgamiento supone que las partes prestan asentimiento al contenido de la escritura.
Ese día se otorga y autoriza la escritura, pero luego todavía deben cumplirse tareas tributarias, expedirse la copia y tramitarse la inscripción registral.
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La firma es una etapa dentro de todo el proceso de compra
Antes estuvieron la seña, el estudio, los certificados y la preparación. Después vendrán la inscripción y la entrega definitiva de la documentación.
TU FIRMA
El día de la escritura debería ser el momento más tranquilo de la compraventa
Si el trabajo previo estuvo bien hecho, ese día debería servir para confirmar lo acordado, entender el documento, cumplir los pagos y dejar formalizada la operación sin sorpresas.
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