Compraventas
La transmisión onerosa de un inmueble queda comprendida dentro del impuesto.
IMPUESTO A LAS TRANSMISIONES PATRIMONIALES
¿Qué es el ITP y quién lo paga en una compraventa en Uruguay?
El ITP es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales. En una compraventa de inmueble a título oneroso, lo pagan tanto el vendedor como el comprador: cada uno tributa el 2% sobre el monto imponible que corresponda.
Un punto importante: el ITP no se calcula, como regla general para inmuebles, sobre el precio de venta. La base parte del valor real fijado por Catastro, actualizado conforme a la normativa aplicable.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Quién paga el ITP cuando se compra una propiedad?
En los negocios a título oneroso, como una compraventa, el vendedor paga 2% y el comprador paga 2% sobre el monto imponible determinado para el inmueble.
El escribano interviniente actúa como agente de retención y percepción: calcula el impuesto, retiene o percibe lo que corresponde a las partes, presenta la declaración jurada y efectúa el pago ante DGI.
QUÉ GRAVA
¿Qué es exactamente el ITP?
Es un impuesto nacional que grava determinados actos y hechos que producen transmisiones patrimoniales.
Promesas y cesiones
Determinadas promesas de enajenación y cesiones de promesa también generan ITP.
Cesiones de derechos
Las cesiones de derechos hereditarios y derechos posesorios tienen reglas específicas de monto imponible.
Otras transmisiones
Sucesiones, prescripciones adquisitivas y otros hechos previstos legalmente también pueden quedar alcanzados.
TASA
¿Cuánto paga comprador y vendedor?
En una compraventa común, la tasa es clara: 2% para cada parte.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Parte | Tasa | Quién la soporta |
|---|---|---|
| Vendedor / enajenante | 2% | El vendedor |
| Comprador / adquirente | 2% | El comprador |
| Total de la operación | 4% | 2% cada parte |
ACLARACIÓN IMPORTANTE
Decir “el ITP es 4%” puede inducir a error: en la compraventa onerosa cada parte tiene su propio 2%.
BASE DE CÁLCULO
¿El ITP se calcula sobre el precio de venta?
Para inmuebles, la regla general es que no se toma simplemente el precio pactado entre comprador y vendedor.
El monto imponible se determina a partir del valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, vigente a la fecha del hecho generador.
Ese valor se actualiza según la variación del IPC entre el momento de fijación y el mes anterior al hecho generador. DGI publica los coeficientes de ajuste aplicables durante el año.
VALOR CATASTRAL ACTUALIZADO
¿Por qué el valor real de la cédula puede no ser exactamente la base final?
Porque el valor real puede requerir actualización por el coeficiente que corresponda al mes en que se produce el hecho generador.
DGI publica mensualmente el coeficiente de ajuste de inmuebles para el cálculo del ITP. Por eso, el escribano no se limita a multiplicar por 2% el número que ve en una cédula catastral sin verificar la actualización aplicable.
La base concreta se determina para la fecha de la operación y con los valores vigentes en ese momento.
PARA ENTENDER EL VALOR REAL
Qué es la cédula catastral y para qué sirve →
EJEMPLO DE CÁLCULO
Un ejemplo simple para entender el 2%
Supongamos, solo a modo ilustrativo, que después de aplicar el ajuste correspondiente el monto imponible del inmueble fuera de $ 5.000.000.
ITP del comprador
2% de $ 5.000.000 = $ 100.000.
ITP del vendedor
2% de $ 5.000.000 = $ 100.000.
Total generado
Entre ambas partes: $ 200.000, pero cada una soporta su propio impuesto.
Ejemplo ilustrativo. El monto imponible real de una operación debe determinarse con la información catastral y los coeficientes vigentes a la fecha correspondiente.
QUÉ HACE EL ESCRIBANO
¿Quién calcula y paga el ITP ante DGI?
En las compraventas inmobiliarias, el escribano interviniente tiene una función tributaria concreta.
Determina la base
Verifica el valor real y el coeficiente de actualización que corresponda a la operación.
Calcula cada 2%
Determina cuánto corresponde al vendedor y cuánto al comprador.
Retiene o percibe
Actúa como agente de retención y percepción del impuesto de las partes.
Declara y paga
Presenta la declaración jurada y abona el impuesto ante DGI dentro del plazo correspondiente.
PLAZO
¿Cuándo se paga el ITP?
En una enajenación de inmueble, la declaración jurada y el pago tienen un plazo específico contado desde el otorgamiento.
DGI establece un plazo de 15 días corridos contados desde el día siguiente al otorgamiento para presentar la declaración jurada y efectuar el pago en las operaciones comprendidas.
Para inmuebles urbanos se utiliza el Formulario 1700 y para inmuebles rurales el Formulario 1701.
NO CONFUNDIR
ITP, IRPF y Contribución Inmobiliaria son cosas distintas
Los tres pueden aparecer alrededor de una compraventa, pero gravan o controlan situaciones diferentes.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Concepto | Qué grava o controla | A quién puede afectar |
|---|---|---|
| ITP | La transmisión patrimonial. | Comprador y vendedor: 2% cada uno en compraventa onerosa. |
| IRPF por incremento patrimonial | La eventual renta o ganancia derivada de la enajenación. | Principalmente al vendedor persona física residente, según el caso. |
| Contribución Inmobiliaria | Tributo departamental asociado al inmueble. | Se controla la situación del padrón antes de la venta. |
SI QUERÉS VER LOS TRIBUTOS DEL PADRÓN
Contribución Inmobiliaria y otros tributos en una compraventa →
PROMESAS DE COMPRAVENTA
¿El ITP aparece solamente en la escritura definitiva?
No necesariamente. La normativa también comprende determinadas promesas de enajenación y cesiones de promesa.
Por eso, si la operación comienza con una promesa de compraventa, no conviene asumir que todos los impuestos recién aparecerán al otorgar la escritura definitiva.
El momento del hecho generador depende del negocio jurídico que efectivamente se celebre y de su tratamiento tributario.
EN EL PRESUPUESTO
¿El ITP forma parte de los gastos de escrituración?
Sí. Para el comprador, su 2% de ITP es uno de los conceptos que deben incluirse al estimar cuánto dinero necesita además del precio de la propiedad.
A eso se suman honorarios notariales, aportes, información registral y otros gastos que dependan de la operación.
Por eso conviene pedir un estimativo completo antes de avanzar: conocer solamente el precio del inmueble no alcanza para saber cuánto dinero necesitás para cerrar la compra.
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Cuánto cuesta escriturar una casa en Uruguay →
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre el ITP en una compraventa
Es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, un impuesto nacional que grava determinados actos y hechos de transmisión patrimonial.
En una compraventa onerosa de inmueble, el vendedor paga 2% y el comprador paga 2% sobre el monto imponible.
No. El 4% es la suma de las cargas de ambas partes: 2% corresponde al comprador y 2% al vendedor.
Para inmuebles, la regla general toma como base el valor real de Catastro actualizado conforme a la normativa, no simplemente el precio pactado.
El escribano interviniente determina la base, calcula el impuesto, actúa como agente de retención y percepción y presenta la declaración jurada ante DGI.
En una enajenación, DGI establece un plazo de 15 días corridos desde el día siguiente al otorgamiento para presentar la declaración y efectuar el pago.
No. El ITP grava la transmisión patrimonial. El IRPF puede gravar la renta o incremento patrimonial obtenido por el vendedor, según el caso.
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El ITP es uno de varios costos que aparecen al comprar
Además del impuesto, una compraventa puede incluir honorarios notariales, aportes, certificados y otros gastos que conviene conocer antes de comprometerse.
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Si querés saber cuánto vas a pagar de ITP, necesito mirar el valor catastral de la propiedad
Puedo calcular el impuesto junto con los demás gastos de la compraventa para que sepas cuánto dinero necesitás antes de avanzar con la operación.
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