Por el inmueble
Se consulta la situación registral del padrón: titularidades, transmisiones anteriores e inscripciones vigentes que puedan afectar el bien.
CERTIFICADOS REGISTRALES
¿Qué certificados se piden antes de una compraventa en Uruguay?
Antes de autorizar una compraventa, el escribano solicita y controla información registral sobre el inmueble y sobre las personas que intervienen. No se trata de pedir papeles por rutina: cada certificado responde a una pregunta jurídica distinta.
En la práctica, buena parte de esta información puede solicitarse de forma remota ante la Dirección General de Registros. El comprador normalmente no tiene que salir a conseguir estos certificados por su cuenta.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Qué certificados registrales controla el escribano en una compraventa?
Entre los controles registrales principales se encuentran la información del Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, correspondiente al inmueble, y la información del Registro Nacional de Actos Personales respecto de las personas que intervienen.
Según la historia del bien y quiénes hayan participado en ella, también puede ser necesario controlar mandatos y poderes, regímenes matrimoniales, interdicciones y, cuando participaron personas jurídicas, información del Registro Nacional de Comercio.
NO TODOS INFORMAN LO MISMO
¿Qué busca el escribano con cada certificado?
Una forma sencilla de entenderlo es separar la información que se pide por el inmueble de la información que se pide por las personas.
Por las personas
Se controla si existen interdicciones, limitaciones, regímenes matrimoniales u otras situaciones personales relevantes para disponer.
Por poderes o representación
Si alguien actuó mediante mandato o poder, corresponde analizar la información registral vinculada con esa representación.
Por personas jurídicas
Si una sociedad u otra persona jurídica intervino en la cadena dominial, pueden ser necesarios controles específicos en el Registro Nacional de Comercio.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El certificado del inmueble permite seguir su situación registral
La solicitud se realiza respecto del Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, que corresponda por la ubicación registral del bien. En la práctica, esta información puede obtenerse mediante el sistema de solicitudes remotas de la Dirección General de Registros.
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Titularidad actualPermite verificar quién figura registralmente como titular del inmueble.
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Titularidades anterioresLa información registral también ayuda a seguir antecedentes y transmisiones previas que integran la cadena dominial.
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Inscripciones que afectan el bienPueden surgir hipotecas, promesas, embargos específicos, reglamentos u otras afectaciones inscriptas, según el caso.
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Identificación registralPadrón, localidad catastral, superficie y referencias registrales deben poder relacionarse correctamente con los títulos.
ACTOS PERSONALES
El certificado de Actos Personales mira la situación de quienes intervienen
Acá el foco deja de ser el padrón y pasa a las personas. El Registro Nacional de Actos Personales tiene distintas secciones que pueden aportar información relevante para una compraventa.
Interdicciones
Permite conocer inscripciones que limiten o afecten la facultad de disposición de una persona, así como otras medidas registradas en esa sección.
Regímenes matrimoniales
El estado civil y el régimen patrimonial pueden incidir en la forma en que una persona adquirió o puede disponer de un inmueble.
Mandatos y poderes
Si en la historia del inmueble alguien actuó por otra persona, se controla la situación registral de ese mandato o poder y los actos que puedan haberlo afectado.
Otras secciones relevantes
Según las personas y antecedentes del caso, pueden ser pertinentes otras secciones del Registro Nacional de Actos Personales.
INTERDICCIONES Y CAPACIDAD
¿Por qué se controlan interdicciones antes de vender?
Porque para transmitir válidamente un inmueble no alcanza con figurar como propietario. También hay que analizar si la persona puede disponer jurídicamente de ese derecho.
En la Sección Interdicciones del Registro Nacional de Actos Personales pueden inscribirse medidas que limiten la facultad de disposición, embargos generales de derechos y otras situaciones previstas legalmente.
Por eso, cuando estudio una compraventa, no miro solamente el bien: también necesito conocer si las personas que intervienen presentan alguna situación registral que deba ser considerada antes de otorgar la escritura.
ESTADO CIVIL
El estado civil también puede cambiar qué información debe controlarse
El régimen legal de bienes, la existencia de capitulaciones matrimoniales y otras situaciones familiares pueden ser relevantes para determinar cómo se adquirió el inmueble y quién debe intervenir para disponer.
Casado
Puede ser necesario determinar si el bien es propio o ganancial y qué incidencia tiene el régimen matrimonial aplicable.
Divorciado
Según cuándo y cómo se adquirió el inmueble, puede ser necesario analizar antecedentes vinculados con la disolución y liquidación del régimen de bienes.
Viudo
La situación sucesoria y la forma en que quedó integrado el patrimonio pueden tener incidencia en el estudio.
Regímenes especiales
Capitulaciones, separaciones de bienes u otras situaciones particulares exigen controlar los antecedentes que correspondan.
MANDATOS Y PODERES
Si alguien actuó por otra persona, también se controla esa representación
Los poderes no se analizan solamente mirando el documento exhibido. También puede ser necesario controlar la información registral relativa a revocaciones, renuncias, sustituciones, limitaciones, suspensiones o extinciones que puedan haber afectado esa representación.
Esto importa tanto si una persona va a comparecer hoy mediante apoderado como si un poder formó parte de una transmisión anterior dentro de la cadena dominial.
El objetivo es comprobar que quien actuó en representación de otro tenía facultades suficientes y que no existía una circunstancia registral que modificara esa representación.
PERSONAS JURÍDICAS
¿Qué pasa si una sociedad intervino en la historia del inmueble?
Si en algún tramo de la cadena dominial intervino una sociedad u otra persona jurídica, pueden ser necesarios controles adicionales vinculados con su existencia, vigencia, representación y actos inscriptos.
En esos casos puede corresponder solicitar información del Registro Nacional de Comercio, hoy integrado en el Registro de Personas Jurídicas de la Dirección General de Registros.
No significa que cada compraventa requiera siempre un certificado de Comercio. Se utiliza cuando la historia del inmueble o las partes que intervienen hacen necesario ese control.
SOLICITUDES REMOTAS
El comprador normalmente no tiene que ir personalmente a los Registros
La Dirección General de Registros dispone de un sistema de solicitudes remotas que permite pedir información del Registro Nacional de Actos Personales, del Registro Nacional de Comercio y de los Registros de la Propiedad Inmobiliaria habilitados.
Como escribano, puedo solicitar la información correspondiente, descargar el certificado emitido y analizarla junto con los títulos y demás antecedentes de la operación.
Por eso, cuando te digo que necesito “certificados”, no necesariamente significa que tengas que salir a buscarlos vos. Una parte importante de esos controles forma parte directamente del trabajo notarial.
CERTIFICADOS ≠ ESTUDIO DE TÍTULOS
¿Pedir certificados reemplaza el estudio de títulos?
No. Son controles relacionados, pero cumplen funciones distintas.
Deslizá hacia los costados para ver toda la tabla →
| Control | Qué aporta | Qué pregunta responde |
|---|---|---|
| Certificado por el inmueble | Información registral sobre el padrón y las inscripciones que lo afectan. | ¿Qué aparece registrado hoy sobre este bien? |
| Actos Personales | Información registral vinculada con las personas consultadas. | ¿Existe alguna situación personal que incida en su capacidad o legitimación para disponer? |
| Estudio de títulos | Análisis jurídico de la cadena de antecedentes del inmueble. | ¿Cómo llegó jurídicamente esta propiedad hasta la situación actual? |
PROFUNDIZÁ EN ESTE TEMA
Qué es el estudio de títulos en una compraventa →
UN EJEMPLO PRÁCTICO
Una compraventa puede exigir certificados distintos según su historia
Imaginemos una propiedad que hoy vende una persona física, pero que años atrás perteneció a una sociedad y en una transmisión posterior intervino un apoderado.
El certificado del inmueble ayuda a seguir titularidades e inscripciones sobre el padrón. Actos Personales permite controlar situaciones vinculadas con quienes dispusieron. El antecedente del apoderado puede requerir revisar Mandatos y Poderes. Y la participación anterior de una persona jurídica puede justificar información del Registro Nacional de Comercio.
Por eso no existe una lista mecánica idéntica para todas las propiedades: el escribano determina qué información necesita a partir de la historia jurídica concreta del inmueble.
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre los certificados de una compraventa
Se solicita información al Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, respecto del padrón correspondiente. Esa información permite verificar la titularidad registral y otros asientos vinculados con el inmueble.
Las interdicciones y otras limitaciones generales a la facultad de disposición se inscriben en la Sección Interdicciones del Registro Nacional de Actos Personales.
Cuando corresponde, se consulta la Sección Mandatos y Poderes del Registro Nacional de Actos Personales para conocer actos registrados que puedan afectar esa representación.
Sí. El estado civil y el régimen de bienes pueden determinar qué personas y qué antecedentes deben controlarse en una operación concreta.
No necesariamente. Puede ser pertinente cuando intervienen o intervinieron personas jurídicas en la cadena dominial o cuando la operación presenta circunstancias que requieren ese control.
Normalmente no. La información registral necesaria forma parte de los controles que obtiene y analiza el escribano para preparar la operación.
No. Los certificados muestran información registral; el estudio de títulos analiza jurídicamente los antecedentes y la cadena dominial del inmueble. Ambos controles se complementan.
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Los certificados son una parte de la compraventa
Además de la información registral, el escribano estudia títulos, documentación del inmueble, situación de las partes, tributos y demás aspectos que correspondan antes de la escritura.
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