Documento de identidad
Necesito identificar correctamente a las personas que van a intervenir en la compraventa.
DOCUMENTACIÓN PARA UNA COMPRAVENTA
¿Qué documentación te puede pedir el escribano para una compraventa en Uruguay?
Si estás por comprar o vender una casa o apartamento, es normal preguntarte qué documentos tenés que llevar al escribano y cuáles obtiene directamente el profesional. La respuesta depende de la operación y de la situación de las personas involucradas, pero hay algunos datos y documentos que suelo pedir desde el comienzo.
No todo lo que necesito para estudiar una compraventa tenés que salir a conseguirlo vos. Parte de la información la solicito y controlo directamente como escribano.
RESPUESTA RÁPIDA
¿Qué tengo que llevar al escribano para una compraventa?
Para comenzar a trabajar en una compraventa puedo pedirte, entre otras cosas, documentación de identidad, domicilio, estado civil, datos del inmueble, precio y forma de pago, además de los títulos o antecedentes que estén disponibles.
Según la situación también puede ser necesario aportar documentación vinculada con un matrimonio, divorcio, sucesión, poder u otra circunstancia particular. Pero esto no significa que tengas que presentarte con una carpeta llena de certificados: la información registral y buena parte de los controles necesarios para estudiar jurídicamente la operación los gestiona el escribano.
SI SOS COMPRADOR
¿Qué documentos necesita el comprador para comprar una casa o apartamento?
Una de las primeras cosas que necesito es entender quién compra, qué inmueble quiere comprar y en qué etapa se encuentra la operación.
Domicilio y estado civil
Son datos necesarios para individualizar a las partes. El estado civil no es una formalidad: según la situación puede ser necesario pedir documentación adicional.
Datos de la propiedad
Dirección, ubicación, padrón si lo conocés o cualquier información que permita identificar claramente el inmueble. Si ya recibiste documentación de una inmobiliaria o del vendedor, podés enviármela.
Precio y forma de pago
Necesito conocer el precio acordado o aproximado y cómo se pagará. También importa saber si la compra será al contado o con financiación.
Seña, reserva o documento previo
Si ya entregaste dinero o firmaste una reserva, seña, boleto, promesa u otro documento, conviene que lo vea cuanto antes.
Préstamo o hipoteca
Si la compra será financiada, saberlo desde el principio permite ordenar mejor el trabajo y detectar qué documentación adicional puede ser necesaria.
SI SOS VENDEDOR
¿Qué documentos debe presentar el vendedor para una compraventa?
También necesito identificar correctamente a quienes venden y conocer los antecedentes disponibles del inmueble.
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Cédula y datos personalesPara individualizar correctamente a quien figura como propietario y a las demás personas que eventualmente deban intervenir.
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Estado civilLa situación matrimonial actual y anterior puede tener relevancia jurídica y documental.
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Títulos o antecedentes disponiblesSi tenés el título, planos u otros antecedentes relacionados con el inmueble, es útil ponerlos a disposición.
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Información sobre la propiedadReformas, ampliaciones, construcciones, propiedad horizontal, sucesiones, hipotecas o poderes pueden cambiar qué documentación hay que analizar.
SITUACIÓN PERSONAL
El estado civil puede cambiar la documentación necesaria
Esta es una de las razones por las que suelo preguntarlo desde el comienzo. No todas las compraventas tienen la misma estructura jurídica.
Si la persona está casada
Puede ser necesario analizar cuándo y cómo adquirió el inmueble y qué incidencia tiene su situación matrimonial.
Si está divorciada
Según el caso puede ser necesario revisar documentación que permita determinar correctamente la situación posterior al divorcio y cómo incide sobre el inmueble.
Si es viuda
Puede haber antecedentes sucesorios que deban estudiarse para saber quién puede disponer actualmente de la propiedad.
Si alguien actúa por poder
Tengo que revisar el poder y determinar si sus facultades son suficientes para la operación concreta.
UNA DUDA MUY COMÚN
¿Qué pasa si el vendedor no encuentra los títulos?
Que una persona no tenga físicamente el título de propiedad en su casa no significa automáticamente que la compraventa no pueda realizarse.
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Qué documentación existióPrimero hay que identificar los antecedentes disponibles.
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Qué antecedentes pueden localizarseLa ausencia física de un documento no equivale por sí sola a un problema jurídico.
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Qué información puede obtenerseSe analiza qué puede reconstruirse u obtenerse por las vías correspondientes.
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Qué falta realmenteRecién después puede saberse si existe algo que deba completarse antes de avanzar.
NO TODO LO TENÉS QUE CONSEGUIR VOS
Qué información obtiene o controla el escribano
Para una compraventa hay información que necesito conocer, pero eso no significa que el comprador tenga que recorrer oficinas públicas consiguiendo papeles por su cuenta.
Registro de la Propiedad – Sección Inmobiliaria
Según el caso, solicito información vinculada al inmueble, sus titularidades y antecedentes registrales ante la oficina competente.
Registro Nacional de Actos Personales
Puede proporcionar información relevante respecto de las personas que participan de la operación, como determinadas situaciones que pueden tener incidencia jurídica.
Embargos e interdicciones
Forman parte de los controles que corresponde efectuar cuando resultan aplicables a la operación concreta.
Otros certificados y controles
Dependiendo del inmueble y de la compraventa pueden existir otros certificados, constancias o antecedentes que sea necesario obtener y estudiar.
La información registral no es algo que normalmente tenga que salir a conseguir el comprador. La solicito como escribano ante los Registros que correspondan y después analizo qué significa para la operación.
DOS COSAS DISTINTAS
Lo que me entregás y lo que controlo como escribano no es lo mismo
Esta diferencia ayuda a entender por qué no tiene sentido que el cliente intente reunir por su cuenta todos los documentos imaginables antes de consultar.
| Información o documento | Lo aporta/informa la parte | Qué hace el escribano |
|---|---|---|
| Cédula y datos personales | Sí | Identifica y verifica a las partes |
| Domicilio | Lo informa | Lo incorpora según corresponda |
| Estado civil | Lo informa y aporta antecedentes cuando corresponda | Analiza su incidencia jurídica |
| Títulos disponibles | Los entrega si los tiene | Estudia los antecedentes |
| Seña, reserva o promesa | La aporta quien la tenga | Revisa su contenido e incidencia |
| Precio y forma de pago | Los informan las partes | Los considera para estructurar la operación |
| Información registral | Normalmente no | La solicita y analiza |
| Embargos o interdicciones | Normalmente no | Los controla cuando corresponde |
| Documentación adicional | Según el caso | Determina qué hace falta |
“Traeme lo que tengas y contame exactamente en qué situación estás. A partir de ahí puedo decirte qué falta y qué tengo que obtener o controlar yo.”
NO SIEMPRE SE PIDE LO MISMO
La documentación puede cambiar según la operación
Dos propiedades que parecen similares pueden necesitar controles diferentes.
Propiedad horizontal
Pueden existir planos, reglamentos y antecedentes propios del régimen que sea necesario analizar.
Construcciones o reformas
Conviene conocer su situación antes de llegar al momento de la escritura.
Sucesión
Hay que determinar quiénes son los actuales titulares y qué antecedentes deben estudiarse.
Préstamo hipotecario
A los controles de la compraventa pueden sumarse exigencias vinculadas a la financiación y la hipoteca.
Promesa previa
Es importante conocer qué se pactó y cómo se relaciona con la escritura definitiva.
Poderes
Cuando alguien actúa en representación de otra persona, hay que comprobar que el poder sea suficiente para el negocio.
SI TU DUDA ES POR LA ESCRITURA
¿Qué documentos necesito para escriturar una propiedad?
No hay una única carpeta que sirva para todas las compraventas. Para llegar a la escritura primero necesito identificar correctamente a las partes, conocer la situación del inmueble, revisar los antecedentes disponibles y solicitar los certificados e información que correspondan.
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Vos aportás la información que tengas
Datos personales, estado civil, documentos previos, títulos disponibles y datos concretos de la operación.
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Yo determino qué falta
No hace falta que adivines qué certificado pedir. Primero reviso el caso y te indico qué documentación adicional corresponde.
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La documentación depende de la operación
Una propiedad horizontal, una sucesión, una hipoteca o determinadas situaciones personales pueden cambiar los controles necesarios.
PARA NO CONFUNDIR DOS ETAPAS
Ver qué documentación se revisa antes de escriturarQué te pido y qué reviso antes de escriturar son preguntas diferentes
En esta guía te explico qué datos y documentos puedo necesitar que me proporciones para empezar. Después viene el análisis jurídico de títulos, antecedentes, información registral, certificados y demás controles.
CUÁNDO CONVIENE CONSULTAR
No hace falta esperar al día de la escritura
Si ya encontraste una propiedad y estás por entregar una seña, firmar una reserva, asumir un compromiso, pagar una suma importante o pedir financiación, es un buen momento para consultar.
Cuanto antes conozca la operación, más posibilidades hay de detectar qué documentación necesita atención antes de que asumas compromisos difíciles de modificar. Si todavía estás en esa etapa, también podés leer qué conviene revisar antes de entregar una seña.
PREGUNTAS FRECUENTES
Dudas sobre qué documentación puede pedirte el escribano
Para empezar suelen ser suficientes tus datos personales, documento de identidad, estado civil e información sobre la propiedad y la operación. Si ya existe una seña, reserva o promesa, también conviene mostrarla. Después el escribano determina qué documentación adicional necesita.
Como punto de partida, el comprador suele aportar su documento de identidad, domicilio, estado civil y los datos
de la propiedad y de la operación. Si ya firmó una reserva, seña, boleto o promesa, también conviene llevar ese documento.
Después el escribano determina qué otra documentación debe solicitarse o controlarse.
El vendedor debe aportar sus datos personales, informar su estado civil y poner a disposición los títulos
y demás antecedentes que tenga del inmueble. Según su situación personal o la historia de la propiedad,
puede ser necesario agregar documentación específica.
Normalmente no. La información registral necesaria para estudiar la compraventa la solicita y controla el escribano ante los Registros correspondientes.
No significa automáticamente que no se pueda vender. Primero corresponde determinar qué antecedentes existen, qué puede obtenerse y qué documentación falta realmente.
Sí. El estado civil puede tener incidencia en la documentación que debe revisarse y en las personas que eventualmente deban intervenir en la operación.
Puede requerirse documentación adicional para determinar correctamente quiénes son los actuales titulares y quiénes están en condiciones de disponer del inmueble.
Puede haber documentación y controles adicionales relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo y la hipoteca.
No necesariamente. Podés empezar contándome qué propiedad estás por comprar o vender, qué documentación tenés y en qué etapa está la operación. A partir de ahí puedo indicarte qué hace falta.
GUÍA COMPLETA DEL PROCESO
Ver guía completa para comprar¿Estás por comprar una casa o apartamento?
La documentación es solamente una parte. En la guía principal explico el recorrido completo: desde que encontrás una propiedad y evaluás una seña hasta los controles notariales, los costos, la escritura y lo que ocurre después de firmar.
TU COMPRAVENTA
Si ya encontraste la propiedad, podemos empezar por ordenar la documentación
No necesitás saber de antemano qué certificado pedir ni llegar con todos los papeles resueltos. Contame qué inmueble estás por comprar o vender, en qué etapa está la operación y qué documentación tenés disponible.
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